Indiferent de experienţă şi de resursele pe care le ai la dispoziţie, este extrem de greu să construieşti de unul singur o afacere de anvergură. Prin urmare, succesul în afaceri se atinge mult mai simplu în momentul în care îţi găseşti parteneri care să aibă aceeaşi viziune şi aceeaşi implicare. Astfel, ei te pot completa, pot veni cu resurse noi, iar procesul de dezvoltare are loc într-un ritm accelerat.
Aceasta reprezintă o parte din cultura de business occidentală, în care încrederea şi munca în echipă sunt fundamente solide în afaceri. În momentul în care se alege strategia atragerii unor parteneri, este de la sine înţeles că toată lumea respectă o etică de business, aşa că puţini iau în calcul riscurile enorme la care se expun. Astfel, dacă intri într-un proiect alături de un partener neloial, poti fi sigur ca acel proiect are şanse mici de reuşită.
Mai mult, se poate ajunge la pierderi însemnate, asta mai ales dacă ai încredere totală în partener şi nu eşti prezent în implementarea de zi cu zi a proiectului.
Cu aceste lucruri s-a confruntat un investitor vest-european când a ales să dezvolte pe piaţa românească un proiect imobiliar de anvergură alături de un partener local. Nemulțumit de lipsa de profit a proiectelor aflate în portofoliul său, a dorit să cerceteze în detaliu modul în care afacerile erau coordonate de partenerul din România, suspectând lipsa de onestitate în afaceri a acestuia. Astfel, investitorul a apelat la sprijinul unei echipe multidisciplinare de investigații a companiei Interdiligence.
Studiu de caz
Provocarea nu era deloc simplă, partenerul din România având un background solid şi expertiză în managementul unor proiecte imobiliare. Acesta a ştiut să folosească anumite breşe din parteneriat, lăsând aparenţa că gestionează activitatea în mod loial. Pe parcursul procesului investigativ, dovezile strânse au demonstrat că lucrurile nu au stat deloc aşa.
Într-o primă etapă, analiștii și juriștii Interdiligence au cercetat documentele juridice ce au stat la baza parteneriatului, planurile de investiții, detaliile proiectelor dezvoltate și în curs de dezvoltare, procedurile de lucru, atât pe șantiere cât și în relaționarea cu furnizorii de servicii și produse, fișele de post ale coordonatorilor de proiecte precum și registrele de acces în locațiile de proiect, incluzând birouri și șantiere de construcții.
În urma procesului de analiză, echipa de proiect a Interdiligence a stabilit sarcini investigative concrete agenților de teren, care au desfășurat verificări asupra partenerului local, a coordonatorilor de proiecte, a acționarilor companiilor furnizoare de servicii și produse precum și asupra clienților acestora.
O primă fraudă descoperită în terenuri
Activitățile investigative au mai urmărit şi istoricul vânzării terenurilor pe care s-au construit proiectele imobiliare precum și clienți cumpărători ai apartamentelor vândute în procesul de dezvoltare imobiliară. De asemenea, o echipă de analiști financiari și contabili a desfășurat un audit investigativ asupra unei părți a documentelor financiare puse la dispoziție de investitor, inclusiv bilanțuri contabile, contracte, facturi și extrase de conturi bancare, obținute de către acestia în urma unei cereri exprese adresate partenerului local.
O altă echipă tehnică multidisciplinară formată din arhitect si ingineri cu specialități în construcții și instalații electrice și sanitare s-au deplasat la șantiere unde, “sub acoperire”, au auditat mai multe construcții finalizate sau aflate în faza de execuție.
Rezultatele procesului de investigație multidisciplinară a scos la suprafață o întreagă inginerie financiară pusă în aplicare de către partenerul local, chiar înainte de cooptarea investitorului vest-european în proiect. Astfel, terenurile pe care s-au construit proiectele imobiliare fuseseră achiziționate și deținute de partenerul local cu mult înainte de începerea proiectelor investigate, acestea fiind tranzacționate, prin terți, de mai multe ori până la momentul achiziției lor cu fondurile puse la dispoziție de investitorul vest-european.
În același timp, s-a constatat că toate companiile furnizoare de servicii și materiale de construcții erau deținute de apropiați ai partenerului local, în parteneriat cu companii off-shore deținute chiar de către acesta în jurisdicții în care identitatea acționarilor este foarte greu de accesat.
Proiecte paralele şi deturnare de fonduri
Toate acestea reprezintă însă doar o parte din fraudă. Partenerul local a trecut la o altă inginerie financiară, dezvoltând în paralel două proiecte imobiliare personale, chiar în apropierea proiectelor dezvoltate în parteneriat cu investitorul vest-european. Investigatorii Interdiligence au descoperit că partenerul local folosea echipele de constructori la proiectul personal, acestea fiind plătite din bugetul proiectului finanțat de investitorul străin.
Partenerul local nu s-a oprit aici, folosind un sistem de fraudare şi în procesul de vânzare a apartamentelor proiectului finanțat de investitorul străin. Locuinţele erau vândute printr-un sistem nu foarte ingenios: cumpărătorii plăteau 70% din prețul de vânzare în contul companiei finanțate de investitorul extern, iar 30% din preț era achitat cu bani cash către partenerul local.
O rezolvare fără bătăi de cap
Rezultatul investigației a cuprins un set de informații și probe care au demonstrat modul de operare în care partenerul local s-a folosit de resursele financiare puse la dispoziție de către investitorul vest-european, scoțând în evidență și valoarea estimativa a prejudiciului suferit de acesta.
Pentru evitarea unui proces lung și costisitor în instanțele de judecată, echipa Interdiligence a organizat o întâlnire în cadrul căreia cei doi parteneri au agreat o înțelegere în urma căreia investitorul prejudiciat a fost despăgubit, stabilindu-se în același timp condiții amiabile de ieșire din parteneriat.
Trei sfaturi pentru un parteneriat sănătos
Modul de operare al partenerului român şi situaţia delicată în care a fost pus investitorul vest-european reprezintă semnale de alarmă pentru cei care au în plan să recurgă la dezvoltarea unor parteneriate în afaceri. Astfel, orice investitor ar trebui să plece la drum, într-un asemenea demers, bifând trei puncte extrem de importante:
- cunoașterea istoricului persoanei sau entității cu care se va semna un parteneriat este vitală în dezvoltarea sănătoasă a oricărui proiect;
- monitorizarea dezvoltării proiectului în care s-a investit, chiar și printr-un terț, aduce transparență și siguranță tuturor partenerilor implicați;
- comunicarea continuă și transparentă asupra evoluției proiectului evită suspiciuni și aduce valoare atât parteneriatului, cât și oricărui proiect în dezvoltare.
Prin urmare, în cazul apariției oricăror suspiciuni de lipsă de onestitate în managementul unui proiect, orice ezitare în a inţia o investigație imediată poate duce la pierderi financiare și chiar reputaționale greu de cuantificat.
